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El error del 20%: por qué necesitas más de la entrada
El banco financia habitualmente hasta el 80% del valor de tasación. Eso significa que necesitas el 20% restante como entrada. Pero hay un error muy común: pensar que con ese 20% es suficiente.
La realidad es que además de la entrada, tienes que pagar los gastos de compraventa, que en España representan entre el 10% y el 12% adicional del precio del inmueble. En total, necesitas tener ahorrado entre el 30% y el 32% del precio de compra.
Para un piso de 200.000€ necesitas tener ahorrado entre 60.000€ y 64.000€ — no 40.000€ como muchos creen.
Los gastos de compraventa detallados
| Gasto | Quién paga | Importe aproximado |
|---|---|---|
| ITP (vivienda usada) o IVA (nueva) | Comprador | 6-10% del precio (ITP) / 10% (IVA) |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Comprador | 0,5-1,5% según comunidad |
| Notaría | Comprador | 600 - 1.200 € |
| Registro de la Propiedad | Comprador | 400 - 900 € |
| Gestoría | Comprador | 300 - 600 € |
| Tasación bancaria | Comprador | 300 - 600 € |
| Total gastos aproximados | 10-12% del precio |
Cuánto necesitas según el precio del piso
| Precio del piso | Entrada (20%) | Gastos (11%) | Total necesario |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 16.500 € | ≈ 46.500 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 22.000 € | ≈ 62.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 27.500 € | ≈ 77.500 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 33.000 € | ≈ 93.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 44.000 € | ≈ 124.000 € |
Diferencias por comunidad autónoma
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que pagas al comprar una vivienda usada varía según la comunidad autónoma:
| Comunidad Autónoma | ITP (vivienda usada) |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Cataluña | 10% |
| Andalucía | 7% |
| Valencia | 10% |
| País Vasco | 4% |
| Navarra | 6% |
| Canarias | 6,5% |
Cómo calcular tu objetivo de ahorro
- Define el precio máximo del piso que buscas en tu ciudad.
- Calcula el 20% (entrada) + 11% (gastos) = 31% del precio.
- Añade un colchón de seguridad del 5% para imprevistos.
- Ese es tu objetivo de ahorro total.
- Divide el objetivo entre el número de meses que quieres tardar para saber cuánto ahorrar al mes.
⚠️ No agottes todos tus ahorros en la compra. Después de comprar, mantén al menos 3 meses de gastos como fondo de emergencia. Los primeros años de hipoteca suelen tener gastos imprevistos adicionales.
✅ En resumen
Para comprar un piso en España necesitas tener ahorrado aproximadamente el 30-32% del precio de compra. No el 20%. Una vez que tienes claro ese número, puedes calcular cuánto tiempo necesitas ahorrar para llegar a él. Es un objetivo grande pero alcanzable con planificación y disciplina.
